sogo店面  中壢買屋 / 中壢買房 - 中壢房屋買賣 SOGO三角窗傳世金店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：13600 萬
參考單價：88.01 萬/坪
地址：桃園市中壢區元化路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：海華麗緻
總坪數：154.52 坪 (不含車位面積)
主建物面積：127.26 坪
附屬建物面積：8.67 坪
共同使用：18.59 坪
土地面積：24.04 坪
樓別/樓高： B1~2樓 / 14樓
屋齡：20 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：14573 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：興國國小、新明國中
鄰近公園：六和公園
生活機能：新明市場
附近交通：A21捷運
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段極具價值：位於中壢元化路主幹道，鄰近桃園 SOGO 百貨與 A21 捷運站，人流車潮穩定。店面形象突出：三角窗格局稀缺，曝光度高，利於品牌展示或餐飲招商。空間機能大：總坪數近 155 坪（室內約 135 坪），適合多種商業用途（如親子、餐飲、旗艦店等）。租金收益明確：現有高檔租戶穩定付租，雖有退租意向但具可再出租空間。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：20 年屋齡需考量硬體折舊與未來整修成本（如電梯、水電、消防法規）。總價門檻高：總價約 1.36 億，屬高額投資標的，資金籌措與貸款門檻較高。管理費負擔重：每月管理費近 1.46 萬，雖在商辦區屬正常，但直接縮減淨收益。租金波動風險：現有主力租客有提早退租意願，短期內可能面臨空窗期損失。
機會 (Opportunities)	交通利多發酵：A21 桃園車站周邊持續開發，長期區域發展潛力看好。重新招商彈性：趁租客遷出時進行空間優化或調整租約條件，可吸引高品質新客戶。傳世資產屬性：位於成熟商圈的稀缺店面，長期持有具保值增值潛力。
威脅 (Threats)	市場空窗風險：退租後若無法迅速招到同級距租客，將影響現金流與投報率。利率環境變動：高總價涉及高額房貸利息，升息週期下融資成本增加。經營型態改變：實體零售受電商衝擊，部分傳統商辦或店面需求可能萎縮，需評估新租戶體質。

2. 物件評論

購買建議： 此物件適合具備高總價預算且尋求長期收息的投資客，若對短期流動性或低風險收益有極高要求則需審慎評估。

主要理由：

地段與價值： 中壢核心元化路三角窗屬於市場罕見資源，地理位置優勢明顯，具備長線持有的保值底氣，符合「傳世店面」特性。
風險在於租約： 目前的亮點是穩定收租，但威脅點也在同一處——主力租客有意退租。買入前必須確認是否有簽約中、空窗期成本預留多少以及新租戶的承租意願與品質。
財務可行性： 在扣除管理費及可能產生的空窗損失後，需重新精算實際淨投報率是否符合您的投資預期；同時建議進行專業的結構安全鑑價，以評估未來整修資本支出。

總結而言，這是一個高門檻但具備核心資產屬性的物件，成功與否關鍵在於「租約穩定性確認」與「總價成本控管」。建議買方在簽約前務必親臨現場評估現況並詳查租約條款。

問與答

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陳勝傑(仲介，收取服務費)

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